בניגוד לרכישת בית פרטי מקבלן, בו מקבלים שטח ובית מוכנים, רכישת שטח בנייה היא על המגרש בלבד שלאחריה מתחילים את הבנייה בשטח. המאמר יעסוק בכל מה שצריך לדעת על משכנתא עבור שטח בנייה.
משכנתא עבור רכישת שטח לבנייה
עוד לפני שהתחלתם לבנות הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא לרכישת שטח לבנייה, דהיינו מגרש. לא תצטרכו להגיש לבנקים תכניות או היתרי בניה מכיוון שהמשכנתא מיועדת אך ורק לרכישת השטח.
אחוזי המימון של משכנתא זו הם פחות מ-75% בגלל הסיכון שיהיה קשה יותר למכור שטח מאשר בית על שטח הנמכר באופן רגיל. כשמגיעים לתהליך של בנייה על השטח צריך להראות לבנקים המעניקים את המשכנתא את התכניות ואישורי הבניה של הרשות המקומית.
בנוסף יש להראות את ההסכם עם הקבלן או היזם על מנת לקבל את המשכנתא. גם על הבנייה לא תקבלו משום בנק אחוזי מימון גבוהים לא רק בשל סיכון האשראי, אלא גם בשל האפשרות שעלות הבניה תהיה יקרה יותר מהמתוכנן והבנק חייב שיהיה לו אחוזי ביטחון.
אם למשל אתם מתכננים לבנות בית השווה מיליון ש"ח תקבלו אישור על משכנתא של 60% משווי הבניה בשל החשש שהבניה תיתקע ולא יהיה מרווח ביטחון.
כיצד הבנק משחרר את הכספים למשכנתא?
ברכישת בית על שטח באופן סטנדרטי, ההלוואה של המשכנתא תינתן במספר תשלומים תוך התקדמות הבניה. לעומת זאת, כאשר רוכשים שטח לבנייה, הכספים ישתחררו באופן הבא: תשלום למוכר השטח ותשלום לקבלן שלד הבית.
שמאי מטעם הבנק יגיע לבדוק אם השלד נבנה ורק לאחר מכן ישלם לקבלן השלד תמורת העבודה. חייבים להחזיק בהון עצמי של 40% כי כפי שנאמר הבנק מממן רק 60% מסה"כ הכללי. מכיוון שהכספים אינם משתחררים בבת אחת יש לעשות תמהילים שונים. למשל, ריבית קבועה על התשלום של השטח וריבית משתנה על הבניה.
יועצי משכנתאות יוכלו לייעץ לגבי התמהיל הכי נכון לכם. חשוב לתכנן את הבניה באופן מקיף ולהוסיף עוד כ-20% כדי שיהיה לבנק מרווח ביטחון, להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי התמהיל ולקחת בחשבון עלויות נוספות כמו: קבלן שיפוץ, מעצב פנים, מהנדס, תשתיות וכיוצא בזה.
היתרונות ברכישת שטח בנייה לעומת רכישת בית מוכן
רכישת שטח לבנייה מורכבת יותר מרכישת בית מוכן מקבלן, הן מבחינת המשכנתא והן עם התמודדות עם מורכבות הבנייה. היתרון הוא שניתן לחסוך בעלויות ויותר מכך, לבנות את הבית אותו אתם רוצים והמתאים לצרכים שלכם. חשוב לעשות זאת בשלבים מתוכננים מראש.
לרכוש שטח בעלות נמוכה, למצוא קבלן מנוסה ובעלי מקצוע נוספים ומקצועיים, לתכנן את הבית אצל אדריכל מקצועי ולהשיג את כל האישורים הדרושים ותנאי משכנתא טובים. בשלבים הראשונים העלות לא תהיה זולה, אך לטווח הארוך זה משתלם אם כי מורכב הרבה יותר מרכישת בית מוכן.
